主题：乖乖买房还是纵深股海，让率告诉你

股市如日中天，房地产也是利好频出，回暖迹象明显。面对这样的行情，老问题又来了，买房还是炒股？
先不要急着得到答案，作为一个老地产人，你必须知己知彼才能百战不殆，所以来看看2015年上半年房地产率再做决定吧！

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁、长期租赁以及5年租赁后转售的统计，推出了一系列房地产率的数据。

需要说明的是：

静态租赁——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产时机的重要参考
长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的的大小，是判断未来房地产租金动态情况的参考；
5年租赁后转售——包含租金回报和房产的两部分，入住判断转售房产的时机

先搞懂这三个数据很重要，因为它决定着接下来你是否能真的看懂！

1
商铺
租金回报出现回落 运营风险较大
就商铺数来说，从2015上半年商铺市场率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

各城市间，数据差异较大，这主要是由于商铺的受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。
近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。

2
写字楼
价值明显高于住宅市场
就写字楼租赁来说，2015上半年，写字楼静态租赁平均值为4.3%，长期租赁平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售有所回落，2010-2015年租赁后转为11.8%，2015-2020年租赁后转售为7.7%。

《中国房地产率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

就租赁而言，2015上半年，写字楼静态租赁平均值为4.3%，接近余额宝平均，可以说写字楼静态租赁约为住宅市场的2倍。
对于写字楼来说，其价值明显高于住宅市场，尤其是的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

3
普通住宅
存在一定泡沫，去化明显
就普通住宅租赁而言，2015上半年，普通住宅静态租赁在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售将向长期租赁回报水平。

仅从数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

《中国房地产率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售在约6%左右。

4
高档住宅
静态租赁不高
就高档住宅的租赁而言，《中国房地产率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售出现下降，平均值为8.4%；后，预计未来5年租赁后转售将为5%左右。

从租赁来看，2015上半年，高档住宅静态租赁在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁主要集中在3%-6%之间。
与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均，可以说静态租赁不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售相比，转售下降了4个百分点。

小结：
与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均，可以说静态租赁不高，长期租赁回报上涨幅度不大。
但是，《中国房地产率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！