主题：315楼市维权最火爆 解读新房交易中常见纠纷

眼下，房子几乎成了重大场合中的焦点话题，都说中国已经跻身中上等收入国家，但是作为房奴的我们依旧在为一套房子吃不好睡不好，想落个心安理得，殊不知买房之间旷日持久的拉锯战才刚刚开始：霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、房屋质量纠纷、物业纠纷……各种纠纷，让购房者们“哑巴吃黄连、有苦说不出”。

  在南通，房子上的纠纷接连不断地出现，某些楼盘因为周边规划不合理或是未拿到预售许可证等而引发准业主们的严重不满，纷纷维权抗议想要退房。很多购房者都表示在买房时曾被忽悠过，大体都是以下几个方面：广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。众多问题足以抓心挠肝了，然而作为消费者，在此类问题维权中已然是处于相当弱势的地位。由于对相关法规不了解，房屋存在质量问题后认识上存在误区，在遇到纠纷的时候，都选择了“怕麻烦，忍过去好了”，即使想办法解决，最终的结果也不尽人意。

  “3·15”消费者权益日，房天下详细列举买房过程中各类房屋纠纷典型案例，希望通过案例来提醒消费者注意日常消费陷阱，同时也提高经营者的守法意识。

  质量问题引发延期交房

  开发商不一定赔违约金

  【案例】业主李先生花了600万元在松江区佘山镇购买了一套别墅，根据商品房预售合同的约定，房屋应于2009年4月6日交付。但在交房当天，楼先生发现房屋地板、墙壁存在多处的洇湿、积水等问题，于是李先生便拒绝在房屋交接书上签字并要求开发商进行整改。直到2010年1月，房屋才整改完毕，李先生也接收了房屋。李先生认为开发商逾期交房长达200多天，应承担违约责任，因此起诉到法院，要求开发商赔偿违约金40万元。

  【律师点评】

  一般情况下，商品房取得《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。业主验收时发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题可能严重影响到业主正常使用房屋的，业主有权拒接收房屋，并要求开发商维修，因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担逾期交房违约责任。但如果业主验收时发现房屋存在小的质量问题，则属于房屋保修范围内，并不影响房屋的交付使用。业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。

  对于房屋无质量问题而延期交房的，合同约定则是维权关键：1、逾期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。2、对于逾期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

  【提醒】

  开发商与买受人约定交房期限，应当按期交房。开发商把延期交房的经营风险和责任转嫁给买受人，侵犯了消费者合法权利。但业主采取法律程序维权一般会长达数月，有的业主承受不起，并且此时房价相比购买时已经涨了不少钱，如果退房必然会带来损失。在这种情况下，有法官建议，业主最好能联合起来维权。对于延期交房现象，政府主管部门应该进行规范，制定相对统一的违约标准，让业主购买时的补偿有规可依。

宣传与实际不符

  楼书可视作合同

  【案例】在某楼盘开盘时发放的楼书里，对小区的配套设施作了比较详细的描绘，其中包括一座“24小时恒温游泳池”。然而等到交房时，消费者邵某却发现，所谓的“恒温游泳池”，只是一座最普通不过的游泳池，没有恒温系统，更别提“24小时”了。对此邵某提出，开发商的这一行为属于欺诈，应为此承担违约责任。

  【律师点评】

  开发商无疑须为此承担一定的违约责任。在这一案例中，开发商已经明确地在楼书中写明小区配套中有“24小时恒温游泳池”，且这一配套设施多少对楼盘定价产生了一定的影响，所以开发商若没有兑现承诺，就属于违约。根据最高人民法院2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，楼书上罗列的信息只要符合“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这一原则，就被视为合约的一部分。

   【提醒】

  消费者在购买商品房时，一定要保存好下单前拿到的楼书和报纸广告等，因为楼书上的信息只要符合相关规定，就可算作合同条款了，以后拿到现房后可以以此作为对照。 而对于一些开发商在楼书后面标注的“以上设施仅供参考，具体以实际交房时为准”之类的字样，在法律程序上是走不通的，如果楼书信息明确具体且对房屋价格产生影响，还是可以拿来作为“呈堂证供”，和开发商对簿公堂。